Projekt budowlany - co sprawdzi PINB?

Jeszcze zanim postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę zostanie wszczęte organ sprawdza, czy wniosek ma braki formalne. W tym artykule przedstawimy nieprawidłowości, które organ może wskazać właśnie w takim postanowieniu, które to jest wysyłane już po formalnym wszczęciu postępowania.

Projekt budowlany w aspekcie uwarunkowań związanych z lokalizacją budynku

Prawo budowlane¹ w art. 35 ust. 1 wskazuje, co organ sprawdza przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Tylko te elementy może kontrolować i tylko w tym zakresie może podważać kompletność dokumentacji.

W obecnym stanie prawnym do wniosku o pozwolenie na budowę nie dołączamy całego projektu budowlanego. Składamy tylko projekty zagospodarowania działki lub terenu, architektoniczno-budowlany oraz załączniki projektu budowlanego. W związku z tym organ sprawdza tylko te elementy i tylko w zakresie określonym w przepisach. Nawet jeśli z wnioskiem zostanie złożony projekt techniczny, to organ nie ma prawa do niego zaglądać.

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę organ sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:

1. ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,
2. wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,
3. ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;Art. 35 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego

W zakresie zgodności z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy oraz wymaganiami ochrony środowiska organ sprawdza projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany.

Na tej podstawie organ bada m.in. czy:

• na danym obszarze można zrealizować taki rodzaj zabudowy, jakim objęto wniosek (np. budynki mieszkalne wielorodzinne możemy budować na obszarze zabudowy wielorodzinnej, a letniskowe – na terenie zabudowy letniskowej),
• budynek wygląda tak, jak nakazuje plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy (np. czy ma odpowiednią wysokość, właściwy kąt nachylenia dachu),
• spełniono wymagania w zakresie wskaźników zabudowy czy powierzchni biologicznie czynnej.

Organ bierze pod uwagę wymagania aktualnie obowiązujących przepisów. To znaczy, jeśli inwestor do wniosku o pozwolenie na budowę dołączył decyzję o warunkach zabudowy, ale w trakcie toczącego się postępowania uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, organ sprawdza zgodność z planem miejscowym. Podobnie sytuacja wygląda, gdy plan miejscowy został zmieniony – organ bada zgodność z nowym planem. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule „Postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę, a zmiana lub wejście w życie planu miejscowego”.

Projekt budowlany w zakresie zamierzonego zagospodarowanie terenu

Na mocy art. 35 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego organ wydający pozwolenie na budowę sprawdza pod względem formalnym zgodność złożonego projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. O jakich przepisach jest tutaj mowa? Chodzi tu zarówno o warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać różne obiekty budowlane, jak i wszystkie inne przepisy, czyli

• warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,
• prawo wodne,
• prawo geologiczne i górnicze,
• przepisy dotyczące dróg publicznych,
• regulacje dotyczące ochrony przyrody,
• przepisy z zakresu ochrony przeciwpożarowej,
• przepisy dotyczące ochrony gruntów rolnych i leśnych itp.

W powyższym zakresie organ sprawdza tylko projekt zagospodarowania terenu. Nie bada zaś w tym zakresie projektu architektoniczno-budowlanego (i nie może tego robić). Na przykład nie kontroluje, czy wysokość pomieszczeń jest zgodna z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Za te rozwiązania odpowiada wyłącznie projektant, który dołącza do wniosku oświadczenie o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Złożony projekt budowlany musi  być kompletny

Oceniając, czy złożony projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt zagospodarowania działki lub terenu jest kompletny, organ nadzoru budowlanego sprawdzi dołączenie (art. 35 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego):

1. wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
2. informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b,
3. kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego,
4. oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9 i 10

Jeśli chodzi o projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany, to organ sprawdza, czy zawierają wszystkie wymagane elementy. Na przykład w przypadku projektu architektoniczno-budowlanego jakiegoś budynku, czy zamieszczono opis techniczny (a w nim wszystkie wymagane informacje), rzuty wszystkich kondygnacji, rysunki wszystkich elewacji. Tutaj organ nie bada, czy projekt tego budynku spełnia wymagania warunków technicznych.

Sprawdzając zgodność z tym przepisem, organ powinien mieć na uwadze również art. 34 ust. 2 prawa budowlanego, wskazujący, że zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych. Powyższe oznacza, że np. projekt budowy wewnętrznej instalacji gazowej w domu jednorodzinnym będzie zawierał znacznie mniej elementów niż projekt budowy osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Ten pierwszy może nawet nie zawierać projektu zagospodarowania terenu, jeśli nie będzie potrzebny w przypadku tej inwestycji.

Na podstawie tego przepisu organ weryfikuje również czy:

• dołączono informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, którą powinien sporządzić projektant i którą później kierownik budowy uwzględnia w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Tutaj warto rozróżnić: informacja dotycząca bezpieczeństwa i ochrony zdrowia jest czymś innym niż plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
• projektanci sporządzający lub sprawdzający poszczególne części projektu budowlanego są wpisani na listę członków właściwej izby samorządu budowlanego;
• dokumentacja zawiera wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia. Chodzi tutaj np. o: uzgodnienie z konserwatorem zabytków, pozwolenie wodno-prawne, decyzja środowiskowa, decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji gruntów rolnych (tzw. odrolnienie). Nie sposób wymienić wszystkich dokumentów, które mogą tu być wymagane, ponieważ zależą one od konkretnej inwestycji. Pokaźną listę tych dokumentów znajdziesz we wspomnianym wcześniej poradniku „Jak sporządzić kompletny projekt budowlany”.

Nadzór sprawdzi kompetencje projektantów

Na podstawie art. 35 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego organ wydający pozwolenie na budowę sprawdzi, czy projektant i projektant sprawdzający posiada odpowiednie uprawnienia budowlane oraz aktualność zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7. .

Biorąc pod uwagę ten przepis, organ kontroluje czy:

• projektanci sporządzający poszczególne części projektów zagospodarowania i architektoniczo-budowlanego oraz sprawdzający te projekty mają uprawnienia do projektowania (lub sprawdzania projektów) w danej specjalności,
• projektanci i sprawdzający są wpisani na listę członków samorządu zawodowego w dniu sporządzenia projektów (m.in. dlatego projekty muszą zawierać datę opracowania).

Podsumowanie

Organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza, czy projekty zagospodarowania i architektoniczno-budowlany zawierają wszystkie elementy wskazane w art. 35 ust. 1 prawa budowlanego, które omówiliśmy wyżej. Nie bada on, czy rozwiązania techniczne przyjęte przez projektantów są zgodne z zasadami wiedzy technicznej. Takie stanowisko wynika wprost z omawianego przepisu (art. 35 ust. 1) i ma potwierdzenie w orzecznictwie.

Zakres badania dokumentacji budowlanej w toku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę został określony w art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego. Organy administracji publicznej nie badają merytorycznej trafności rozwiązania technicznego przyjętego przez inwestora. Odpowiedzialność w tym zakresie ponosi natomiast projektant, do którego podstawowych obowiązków należy w świetle art. 20 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane opracowanie projektu budowalanego w sposób zgodny w szczególności z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania, przepisami budowlano-technicznymi i wiedzą techniczną.Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2016 r. o sygnaturze II OSK 942/16.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r. poz. 2351, zmieniony przez Dz. U. z 2022 r. poz. 88).
Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1609; zm.: Dz. U. z 2021 r. poz. 1169 i poz. 2280).