Projekt budowlany - kwalifikacja odstąpień

Od 19 września 2020 roku projekt budowlany składa się z trzech oddzielnych części:

• projektu architektoniczno-budowlanego (PAB);

• planu zagospodarowania działki lub terenu (PZT);

• projektu technicznego (PT).

PAB wraz z PZT stanowią podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę, a PT musi być gotowy zanim rozpoczną się roboty budowlane i dostarczony do kierownika budowy. Gdy projekty zostaną przyjęte, stają się dokumentacją obowiązującą wszystkich uczestników procesu budowlanego. W praktyce oznacza to, że obiekt powinien być realizowany tak, jak został zaprojektowany.

Generalnie zdarza się to rzadko, bo już w trakcie budowy okazuje się, że inwestor czegoś nie przewidział albo pojawiają się nowe okoliczności, które zmuszają go do zmiany planów. Często inne niż zaprojektowane rozwiązania podpowiadają mu wykonawcy albo kierownik budowy.

Nic w tym złego, pod warunkiem, że zmiany dokonywane podczas budowy, do realizacji wprowadzane są zgodnie z prawem. Jeżeli są nieznaczące, mogą być dokonywane bez zgłaszania ich do nadzoru budowlanego. Ale jeżeli w istotny sposób zmieniają parametry obiektu, trzeba je „zalegalizować”.

Kto ocenia istotność zmian?

O tym, czy planowana zmiana jest istotna czy nie, decyduje wyłącznie projektant, który dany projekt przygotował. Jeżeli wcześniej projekt zatwierdzić musiał także projektant sprawdzający, zmiany ocenić musi również i on. W przypadku projektów gotowych, odstąpienia od nich kwalifikuje projektant adaptujący.

Ocena istotności zmian nie zależy zatem od opinii kierownika budowy, murarzy czy instalatorów, ani od przekonań inwestora. Wszyscy uczestnicy procesu budowlanego mogą sugerować inne rozwiązania niż te zawarte w projekcie, ale muszą mieć jednak świadomość, że za każdym razem inwestor ma obowiązek skonsultować te propozycje i sugestie z projektantem. Gdy ten planowaną zmianę zakwalifikuje jako istotną, inwestor musi do nadzoru budowlanego dostarczyć projekt zamienny (zawierający nowe rozwiązania). Planowaną zmianę zaś może zrealizować dopiero po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. W przeciwnym razie, jego działania są nielegalne.

Gdy odstąpienia istotne dotyczą projektu dołączonego do zgłoszenia, wystarczy dokonać ponownego zgłoszenia, załączając do niego zaktualizowany projekt tej części inwestycji, której dotyczy modyfikacja.

Odstąpienia istotne – katalog nowości

Najbardziej rzucającą się w oczy nowością w katalogu odstąpień istotnych jest zmiana źródła ciepła na inne niż zawarte w projekcie technicznym. Ma ono miejsce wtedy, gdyby kocioł gazowy, olejowy, zasilany z OZE, pompę ciepła albo korzystanie z sieci ciepłowniczej, inwestor chciałby zamienić na kocioł zasilany paliwem stałym. Poza tym przypadkiem PT nie podlega zasadom kwalifikacji odstąpień od projektu. Opracowane one zostały przede wszystkim z myślą o projekcie architektoniczno-budowlanym i planie zagospodarowania działki.

W zakresie PAB ustawodawca za odstąpienia istotne od projektu uznał zmianę (art. 36 Pb):

• powierzchni obiektu budowlanego przekraczającą 5% powierzchni zaprojektowanej;

• wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego przekraczającą 2% wartości zaprojektowanych dla tych parametrów;

• długości obiektu liniowego przekraczająca 2% długości zaprojektowanej.

Odstąpieniem istotnym od projektu mogą być także zmiany parametrów obiektów, które mieszczą się w limicie odpowiednio 5 i 2%. Dzieje się tak wtedy, gdy wprowadzana modyfikacja kwalifikuje się jako istotna na podstawie pozostałych warunków art. 36a ust. 5.